Face à la recrudescence des impayées, la Cour de cassation a récemment eu l'occasion de rappeler les règles de prescription applicables aux actions en paiement engagées par les constructeurs de maisons individuelles contre les maîtres d'ouvrage.

Selon l'article L.218-2 du Code de la consommation "L'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ». En qualité de professionnel, ce délai de prescription s'applique aux constructeurs de maisons individuelles souhaitant recouvrer leurs créances auprès de maîtres d'ouvrage récalcitrants".

Le point de départ de ce délai de prescription est précisé à l'article R.231-7 du Code de la construction et de l'habitation lequel dispose que :

« Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :

1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l'article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la réception ;

2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci ».

En l'espèce, les travaux de construction d'une maison individuelle ont été réceptionnés par les maîtres d'ouvrage, avec réserves (le 1er août 2011). C'est 3 années et demie plus tard, que la société de construction de maisons individuelles a assigné ses clients en paiement. En appel, la Cour a considéré que : « Les désordres et non-finitions n'ont pas été repris dans l'année de parfait achèvement et que l'action de la société Logemaine est prescrite dès lors que le solde du prix des travaux était devenu exigible au plus tard le 1er août 2012, date de la fin de la garantie de parfait achèvement qui constitue le point de départ du délai de deux ans accordé au constructeur par l'article L. 137-2 du code de la consommation pour demander le paiement du prix ».

Saisie d'un pourvoi par la société créancière, la Cour de cassation a simplement rappelé la lettre de la loi :

- Le délai de prescription de l'action en paiement d'un constructeur de maisons individuelles contre le maître d'ouvrage est de 2 ans,
- En cas de réception sans réserve, le délai court à l'issue de la réception ou 8 jours après, selon que le maître d'ouvrage était, ou non, assisté d'un professionnel lors des opérations de réception,
- En cas de réception avec réserves, ce même délai court, non pas à l'issue du délai de garantie de parfait achèvement, mais à l'issue de la levée des réserves.

Pour rappel, dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, à consigner entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire. Il est conseillé de suivre ces prescriptions du Code de la construction et de l'habitation, afin d'anticiper le risque d'être confronté à des situations de surendettement, bloquant, au moins un temps, le recouvrement de la créance.

Le cabinet LEX'OPUS se tient bien entendu à votre disposition pour vous accompagner dans le recouvrement de vos créances.

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Anne-Hélène BOCHEREAU